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对中国房地产来说，1998年是一个重要的分水岭，随着当年福利分房制度的取消，楼市迎来了爆发式的增长。

数据显示，自1998年起，房地产开发投资持续保持了17年的两位数增长，其中，2003年的增速更是突破30%，2010年再次攀升至33.2%的高位。

商品房销售面积也从2000年的1.86亿平方米，上升到2017年的16.94亿平方米；同期商品房销售额则从0.39万亿上升到13.37万亿，分别上涨8倍、33倍。

与此同时，房价也是一路高涨，1998年全国商品房销售均价2063元/平方米，到了2017年销售均价上涨到7892元/平方米，涨了近3倍。

楼市量价齐涨20年后，则是一个新拐点的到来。

12月21日，中国家庭金融调查与研究中心发布报告称，2017年全国家庭住房拥有率为92.8%，城镇家庭住房拥有率为90.2%，农村家庭住房拥有率为97.2%。

与此同时，2017年二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%。此外，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6%。

这意味着通过20年的高速发展，公众的住房需求已基本得到了满足，部分地区甚至出现了一定程度的过剩，中国楼市正在逐步进入存量时代。

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一个值得关注的现象是，从变化趋势来看，2015-2017 年间二线城市空置率大幅上升，三线城市空置率略有上涨，一线城市住房空置持续下降。其中，一线城市空置率从 17.4%下降至 16.8%，二线城市从 20.3%大幅增长至 22.2%，三线城市从 21.3%上涨至 21.8%。

为什么二三线城市会在本轮楼市调整期胜出，成为空置率上升最快的地区呢？一个不容忽视的因素是自2015年被唤醒的楼市。过去很多年，房价上涨最快的地区均是人口流动较大的城市，比如北上广深等一线城市，因为过多的流动人口，导致住房市场上的供需失衡，有限的资源被竞价争抢，价格自然成为最重要的调控工具。

而到了2015年、2016年，在北上深等城市的强势带动下，沉寂多年的二三线楼市被卷入这轮上涨潮，其成交量迅速蹿升，成为房地产市场的主力军。

这里有两个重要背景。一是那段时期正值股市低迷，在资本市场遭遇挫败的人们纷纷将钱撒向了楼市；二是大水漫灌，导致钱大量流入了房地产。

恒大研究院数据显示，过去四十年，广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年M2增长了16倍，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，一二线地价、房价、医疗教育等收益率跑赢印钞机。

货币供需指标显示，2008年以来的近十年M2广义货币从40万亿上翻4倍至167万亿，而GDP在此期间累计上涨不到一倍，过量的货币最终流入实体市场和以房产为代表的金融市场。

在这种背景下，人们普遍信奉房子是最优质的资产。二三城市的楼市最终在沉寂中爆发。

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一直以来，由于二三线城市缺乏竞争力，其人口基本是外流或者是少量的流入，这不足以搅动楼市翻江倒海，正是这种供需可以得到满足，这些城市的房价一直相对平稳。

不过，对于投资性需求而言，作为房价洼地的二三线城市恰恰最具有吸引力。于是，二三线城市成为投资者布局的重要战场，也由此带来了高空置率的问题。

也就是说，过去那两年，二三线城市的住房需求并非刚需制造的，而是投资溢出来的。环京楼市就是典型。比如燕郊从一万出头到最高四万多，并不是刚需集中抢房导致的，而是大量投资客进场，搅动了当地楼市。有报道称，在廊坊的购房人群中，投资客占比高达60%-70%。

当然，另外一个不容忽视的重要因素就是棚改货币化，尤其是三四线城市，大量的棚户改造制造出了需求，一方面是被拆迁者需要购置新房，二是多出来的补偿款变成了投资需求。

为什么钱更愿意投进二三线城市，导致其房屋空置率更高呢？当然是一线城市的投资门槛过高，比如北京，需要缴纳5年的社保或纳税，房子不是你想买就能买，而且价格也高。而二三城市就不一样了，比如2015年长沙的均价才6000元左右，一套100平米的房子成本不过60万，这对投资客来说无疑很有吸引力，如果用杠杆，初期投入才20万左右。

不过，随着2017年最严调控政策的出台，投资客的房子被限售令锁死，其资产彻底失去了流动性，他们的投入能否获得高回报目前真不好说。

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那么，很多人可能要问，既然很多城市都已经进入饱和状态，甚至出现了超过20%的空置率，未来的房价还涨得动吗？

一个普遍的共识是，大涨大跌的时代可能已经过去了，平稳可能是未来相当长时间内楼市的趋势。

不过，人口始终是研究中国房市关键路径。这几年房价上涨较快，还有一个很容易忽视的细节就是全面放开二胎，随着这一政策的放宽，迎来了一波改善性需求。2014年实行单独二胎，出生人口曾大幅增加，出生率也小幅上升。国家统计局数据显示，2014年中国有1687万婴儿出生，人口出生率达到12.37‰，高于2013年的12.08‰。2016年全面放开二胎，出生人口增加131万人，出生率上涨至12.95‰。

值得注意的是2017年全国一孩出生人数724万人，比2016年减少249万人。二孩出生人数883万人，比2016年增加162万。2016年一孩出生人数占比54.5%，2017年则以二孩为主，二孩出生人数占比高达51.2%。也就是说随着政策放开，二胎在这两年集中释放。

不过，如同某些人的戏称，“高房价是最有效的避孕药”，较为发达的地区江苏、北京、上海、天津，出生率都偏低，排在倒数几名，人口出生率均不足10‰。其中，北京出生率9.06‰，上海出生率8.10‰。此外，东北地区经济衰落，人口外流严重，老龄化问题严重。吉林、辽宁、黑龙江三省生育率垫底，生育率分别为6.76‰、6.49‰、6.22‰，低于全国平均水平5.67个千分点、5.94个千分点、6.21个千分点。东三省如此低的出生率，显然无法支撑房价大涨。

与此同时，在二胎被释放了几年后，进入2018年，出生率也出现了拐点。根据2018年上半年的数据显示，江苏上半年出生38.3万人，同比下降高达12.8%。就连近两年成为生育大省的山东，今年各市公布的数据都呈下降趋势，比如烟台、潍坊降幅分别为16%、18.1%。

二三线城市，本身楼市需求就不大，也不是人口流入地区，出生率再一下降，房价自然会失去大涨的动力，毕竟，房子是用来住的，没有人口支撑，一切都是虚的。